公務員が不動産投資を副業でするときの注意点【失敗しやすいポイントまとめ】

公務員をしていて、不動産投資に興味を持ったことはありますか?

もし、あなたが不動産投資に興味があるのなら、「ぶっちゃけ、公務員が不動産投資を副業でやっていいの?」と思った人は多いのではないでしょうか。

また、「やるとしても、公務員が不動産投資をする注意点ってなに?失敗したら家族に合わせる顔がなくなっちゃうよ・・・」という人もいるのではないでしょうか?

じつは、公務員が副収入を得るのなら、不動産投資が最強だと言われているのを知っていましたか?

公務員は社会的な信用が高いので、一般のサラリーマンよりも融資がとても受けやすいんです。

融資が受けやすいから、少ない自己資金からでも始められる公務員の不動産投資。

とはいえ、不動産投資は大きな金額をかけるので、簡単にヒョイヒョイとは始められないですよね。

そこで今回、不動産投資で失敗しない方法を知ってもらうべく、公務員が不動産投資をする注意点を記事に書くことにしました。

特に公務員の人が気になっている副業禁止の規定についても詳しく解説していきますので、よかったらぜひ、下にスクロールして読み進めてくださいね。

それではまいります。

公務員とサラリーマンとで副業の見方が違う

サラリーマンの場合は、就業規則で副業が容認されている会社もあります。

最近は大手企業、ロート製薬、日産、富士通なども副業を解禁していますし、政府も就業規則の元となっている「モデル就業規則」に改定を加えて、副業を促しているんです。

まさに、サラリーマンにとって副業がしやすい環境が整いつつある。

ですが、公務員の場合は違いますよね。

公務員は憲法によって副業が原則禁止されているわけです。

憲法第15条2項「公務員はすべて国全体の奉仕者であって一部の奉仕者ではない」と規定されて、公務員は国全体のために奉仕する人員という立ち位置になります。

サラリーマンは民間の会社に就職して会社貢献するわけですから、公務員の仕事とはほんの少し方向性が違うんです。
(とはいえ、サラリーマンも会社に貢献し、間接的に社会貢献しているという点は公務員と一緒です。)

「え?!じゃあ、公務員は不動産投資をできないの?」と思う人もいるかもしれませんね。

結論から言うと、公務員でもある一定の規模までであれば不動産投資ができるんです。

ある一定の規模までであれば、公務員が不動産投資をしても副業には当たりません。

とはいえ、公務員と言っても国家公務員と地方公務員がいますよね。

じつは国家公務員と地方公務員でちょっとだけ副業の考え方が違うので、そのあたりも含めて次に解説していきます。

国家公務員と地方公務員で違う注意点

国家公務員は副業で不動産投資ができるのか

国家公務員は国家公務員法・人事院規則によって、次のように副業が規制されています。

私企業からの隔離
職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下営利企業という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。
国家公務員法第103条(抜粋):https://www.jinji.go.jp/fukumu_choukai/kengyou.pdf

他の事業又は事務の関与制限
内閣総理大臣及び所轄庁の長の許可がない限り兼業してはならない。
国家公務員法第104条(抜粋):https://www.jinji.go.jp/fukumu_choukai/kengyou.pdf

営利企業の役員等との兼業
3 「自ら営利企業を営むこと」(以下「自営」という。)とは、職員が自己の名義で商業、工業、金融業等を経営する場合をいう。なお、名義が他人であつても本人が営利企業を営むものと客観的に判断される場合もこれに該当する。
 4 前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。
一 農業、牧畜、酪農、果樹栽培、養鶏等 大規模に経営され客観的に営利を主目的とすると判断される場合
二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
 (1)不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
  イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が5棟以上であること。
  ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上であること。
  ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が10件以上であること。
  ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
  ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
 (3)不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額(これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額)が年額500万円以上である場合
人事院規則14-8(抜粋)https://www.jinji.go.jp/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html

ズラズラと難しい文章をまとめましたが、簡単に言うと、次の規模で不動産投資をすれば、公務員でも副業や自営とはならず、自由に不動産投資ができるというということです。

  • 戸建て5棟未満
  • マンション10室未満
  • 年間賃料収入500万円未満

また、上記3つの規模を超えたとしても「人事院規定の定めるとところ」に該当すれば、申し出をして承認が得られます。

「人事院規定の定めるとところ」というのは、以下のような3つの条件です。

5 「人事院が定める場合」は、次に掲げる場合とする。
  一 不動産又は駐車場の賃貸に係る自営を行う場合で、次に掲げる基準のいずれにも適合すると認められるとき。
   (1) 職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。
   (2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
   (3) その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。
人事院規則14-8(抜粋)https://www.jinji.go.jp/kisoku/tsuuchi/14_fukumu/1403000_S31shokushoku599.html

これまた難しい文章ですね。

簡単に要約すると、(1)~(3)まで以下のように言い換えられます。

(1)→不動産が公務員としての取引先と関係がないこと
(2)→管理は管理会社に委託すること
(3)→公務員の信頼性を損なわずに行うこと

(3)の内容が抽象的で判断に困るかもしれません。
ここは、「自分は不動産投資を行っている」と周囲に言いふらさなければ、問題ないと思われますが、念のため上司や専門家には必ず相談してください。

地方公務員は副業で不動産投資ができるか

地方公務員の副業は、地方公務員法で以下のように定められています。

営利企業への従事等の制限 第38条
職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業(以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。)を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則(人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則)で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。
地方公務員法https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=325AC0000000261#369

「営利を目的とする私企業を営むこと」という点がポイントになります。

どこまでが営利なのか、は各自治体で定められているのですが、実際には国の基準と同じ自治体が多い印象です。
(不動産投資を始める前は、必ず各自治体の規則を確認してくださいね。)

ですので、国家公務員の人事院規則に準じて、以下の規模内なら副業には当たらないでしょう。

  • 戸建て5棟未満
  • マンション10室未満
  • 年間賃料収入500万円未満

あとは、管理は管理会社に委託しておけば、より問題ないでしょう。

公務員が不動産投資で失敗しやすいポイント

参考:http://ooya-mikata.com/type/public_sippai.html

  • 勤務先にバレる
  • 与信があるから失敗する
  • ビジネススキルを磨くのが難しい

勤務先にバレる

公務員で不動産投資をするときに、勤務先にバレない方法はないか気になるところですよね。

公務員で不動産投資をしたときに勤務先にバレない方法としては、以下の点を守っていただくとよいでしょう。

  • 住民税は勤務先に通知されない普通徴収にする
    →特別徴収にすると勤務先に通知されてしまう
  • 賃貸収入は年額500万円未満
    →この規模を超えると副業に抵触してしまう
  • 5棟10室未満
    →この規模を超えると副業に抵触してしまう

あとは、仲の良い同僚に言ってしまい、勤務先にバレるというケースも意外に多いです。

なかにはSNSなどに投稿をしてしまい、勤務先にバレるケースもあります。

SNSにはタグ付け機能のあるものもありますので、自分が投稿していなくても不動産投資仲間にタグ付けされてしまうケースも。

タグ付けリスクをなくすためにも、あらかじめSNSのタグ付け制限設定も忘れないようにしてくださいね。

与信があるから失敗する

公務員はとても高い与信があるので、不動産投資に有利に働きやすいです。

与信とは、融資を受けるにあたって金融機関に信用をどれだけ与えられるかどうかのこと。

じつは公務員は、与信がとても高い職業になります。

ある銀行員によると、与信の高さは以下のように言われているようです。

1位 資産家(地主、不動産オーナー)
2位 公務員
3位 医師・弁護士・司法書士、公認会計士、税理士
4位 一部上場の大手企業サラリーマン
5位 中小企業のサラリーマン
6位 自営業(個人事業主)

公務員は医師や弁護士を上回る与信を持っているのですね。

公務員は与信が高いので、少ない自己資金でも収益性の高い不動産投資がしやすいメリットがあるのです。

ですが、ここに落とし穴が・・・?!

公務員は与信が高く融資を多く受けられるので、高額な不動産ばかりを進めてくる不動産会社もいるのです・・・!

ビジネススキルを磨くのが難しい

公務員は基本的に市民に向けたサービスを、国の定めた規定内で行っている職業です。

ですので、どうしてもビジネスマンのように、売り上げや収益といった思考が働きにくくなります。

営業や財務、マネージメントなどビジネスマンであれば身に付けている基本的なスキルが、どうしても欠けやすいのです。

そして不動産投資の場合、営業や財務の一部は管理会社に委託できますが、特に問題となるのがマネージメント。

マネージメントのなかでもシミュレーションが公務員には不足しがちです。

具体的には不動産投資をしたときの、空室対策などのリスクヘッジをしておく点になります。

「じゃあ、どうすればリスクヘッジをしながら不動産投資が運用できるの?」と思う人もいると思います。

リスクヘッジをしながら不動産投資をするのに最も有効なのが不動産投資セミナーです。

不動産投資セミナーは現役の投資家や管理会社が、いままでの失敗事例なども教えてくれます。

さらに会計や節税のノウハウも盛り込んで教えてくれるので、不動産投資のシミュレーションがしやすくなるのです。

公務員が不動産投資をやるならセミナーを通して「事務体質」から「経営体質」に、ぜひ思考のシフトをしていきましょう。

公務員が不動産投資を副業でするときの注意点まとめ

いままで話をした内容も含めて、公務員が不動産投資を副業でするときの注意点をまとめていきます。

特に大切な部分をまとめていますので、もう一度確認して不動産投資で失敗しないようにしましょう。

  1. 与信枠ギリギリの物件を購入しない
  2. リスク対策をしっかりとする
  3. 公務員の不動産投資には「条件」がある
  4. 利益が出たからといってすぐに退職を決意しない

与信枠ギリギリの物件を購入しない

公務員は与信(金融機関に対して与える信用)がとても高いので、大きな融資が受けられます。

ですが、管理会社も営利企業。

与信の高い公務員にはできるだけ高額な物件を勧めようとします。

なぜなら、管理会社は仲介手数料が収益になるので、できるだけ高額な物件の方が収益性は高いからです。

もしもこちらの意見と要望、将来設計をしっかりとしないうちに与信枠ギリギリの物件を勧めるような管理会社だったら、絶対に信用しないでください。

リスク対策をしっかりとする

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンと言われていて、長期的なリターンは得られますが、その分リスクもある投資です。

具体的には、以下のようなリスクがあります。

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 修繕リスク
  • 自然災害リスク
  • 金利上昇リスク

なかでも深刻なのが、空室リスク。

ですが、空室に対して大家となるあなたが、どうこうできるものでもないんです。

空室に対する対応は管理会社が行ってくれます。

そして、管理会社によって空室に対する対応に大きな差があるんです。

そこで管理会社を選ぶときは、「1ヶ月空室が続いたらどうしますか?」という質問を投げかけてみてください。

質問に対して、あなたが納得できる回答が得られたら問題ありません。

もしも専門用語などのわかりにくい言葉を使って誤魔化すように回答する場合は、別の管理会社を探すようにしてください。

公務員の不動産投資には「条件」がある

国家公務員であっても地方公務員であっても、副業は禁止されています。

ですので公務員には、不動産投資をするなら副業に当たらない規模で運用するという条件があるのです。

公務員が不動産投資をしても副業に当たらない規模は以下の通りになります。

  • 戸建て5棟未満
  • マンション10室未満
  • 年間賃料収入500万円未満

上記3つの基準に沿って不動産投資をすれば、公務員でも副業とみなされません。

ただしこれは、人事院規則に則ったルールですので、まずは勤務先の就業規則を確認してくださいね。

利益が出たからといってすぐに退職を決意しない

「公務員の仕事が大変だから、不動産投資をして退職したい」という相談を受けるときがあります。

不動産投資を始めたら、公務員を退職しようとしている人は要注意。

なぜなら、不動産投資は住民税や所得税、ローン返済、臨時の修繕など、ランニングコストがかかるからです。

確かに、ランニングコストがかかったときに、満室であれば出費に対応できるかもしれません。ローンの返済も家賃収入があれば大丈夫かもしれません。

ですが、空室リスクはどんなに人気物件であっても可能性はゼロではありません。

しかも、公務員であれば、融資が受けやすくなりますので、好立地・広い土地に投資ができます。

好立地・広い土地に投資ができれば、不動産投資は安定して、さらに利益率を高められるのです。

利益率を高めていくことをレバレッジ効果といいますが、医師よりも良い融資が受けられる公務員だからこそ、レバレッジを効かせた不動産投資ができます。

だから、本気で不動産投資をするなら、すぐに退職するのはモッタイナイ・・・。

家賃収入だけで、かなりゆとりのある生活ができるようになったとときに、公務員のセミリタイヤを考えてみてはいかがでしょうか。

公務員こそ不動産投資がおすすめな理由6つ

副業が禁止されている公務員ですが、不動産投資の規模に注意していけば問題ななく投資ができます。

そしてじつは、公務員が副収入を得るのなら不動産投資が最強と言われているのをご存知ですか?

一見難しそうにみえる不動産投資ですが、じつは難しい知識や情報分析をしても利益は上がりにくく、”買うか買わないか”の判断をするだけなんです。

そして”買うか買わないか”の選択肢が極めて多い職種、それが公務員なんです。

そんな公務員にこそ不動産投資がおすすめな理由は以下の6つになります。

  1. 公務員は信用力が高く融資を受けすい
  2. 本業に支障をきたすことなく投資が出来る
  3. 節税効果がある
  4. 共済の住宅ローンとの併用ができる
  5. 収益性の高い地域情報を手に入れやすい
  6. 様々な人脈を利用出来る

詳しく解説していきますね。

公務員は信用力が高く融資を受けすい

公務員が融資を受けやすい話は何度もしていますが、本当に大きなメリットなので、強調して伝えたい点なんです。

金融機関はお金を貸すか貸さないかの判断材料のなかで勤め先や年収が重要ポイントになります。

公務員は勤め先が“国”なわけですから、信用力が抜群に高いのです。

一部上場のサラリーマンなら、融資額の上限が自己資金の10倍と言われています。

公務員の場合はなんと、自己資金の約20倍・・・!

信頼されまくりです。

もしも融資が受けられないと、せっかく苦労して探した利回りの高い物件でも資金面の理由で諦めなければなりません。

そしてもしかすると、融資は受けられても高金利になってしまうケースもあるかもしれません。

ですが公務員の場合、好条件で融資を受けられるので資金面での悩みが一気に減るんです。

銀行もビジネス。

返済の見込みがない人には融資ができません。

好条件で融資を受けられる公務員は、いわば、銀行から不動産投資成功のお墨付きをもらったのと一緒なんです。

副収入を得ようとしている公務員なら、不動産投資をしない理由を探す方が大変かも?!

※ただし、銀行員のなかにはビジネス面を考えすぎて、一方的に融資額ギリギリを押してくる人もいます。不動産投資の初めから融資額ギリギリにするのはリスクが大きいので、当てつけがましい対応をされたら、「断りにくい・・・」と思わずに、バサッと話を白紙にしてくださいね。

本業に支障をきたすことなく投資ができる

世間的には、公務員は「9時から5時きっかりで帰れてうらやましい」とか、「いつも決まった仕事だけしていて楽そう」と思われるかもしれません。

ですが実際は、違いますよね。

定時で帰れるのは年に数回だけ。
徹夜も珍しくない。
それなのに市民からは「楽をするな」という目で見られている。

普段の業務に加えて、不動産投資の手続きが増えたら、本当に時間が無くなってしまうと不安になる公務員もいるのではないでしょうか?

不動産投資は、本当に手間がかからず運用ができます。

人によっては不動産投資をしていのを忘れてしまうくらいです。

ではなぜそこまで手間がかからないのか。

それは、管理会社に不動産管理の委託をしているからです。

通常であれば、不動産管理はとても大変です。

入居者の募集、契約業務、入居者管理、収支状況の確認、掃除・除草、建物・設備のメンテナンス、契約更新・改定業務、解約業務、リフォーム・・・。

自分で全部やるのかと想像しただけで、頭が痛くなりそうですね。

ですが、これらの業務はすべて管理会社がマルっとすべて行ってくれます。

これだけの業務を委託しても、管理手数料は一般的に家賃の3%~8%程度で済みます。

たとえば、8戸のアパート1棟を所有していて、1戸5万円だとすると管理手数料は以下の通りです。
<画像management_fee:不動産投資で管理会社に支払う管理手数料>

満室の場合の計算にはなりますが、2万円で管理会社に管理をマルっと任せられるのなら費用対効果はかなり高いと言えないでしょうか?

しかも、管理会社に任せれば、近くにあなたが住んでいなくてもよくなるので、不動産投資を全国どこでもできるわけです。

手間と空室リスクを削減できて、不動産投資の幅も広げやすいのは嬉しいですよね。

節税効果がある

不動産投資は公務員にとって節税ができる数少ない方法なんです。

というのも、株やFX、仮想通貨で赤字になったとき、損益通算ができません。

<枠>損益通算とは<枠>
公務員としての給与と不動産投資の諸経費とを合算して、利益が出た分だけ納税すること。
損失が出た場合は利益から差し引いて、税金額を減らせる制度。

公務員が不動産投資をすると損益通算ができます。

不動産投資は、新築物件でもない限りは最初の1年から2年はリフォーム代などで費用がかさむケースが多いです。

なので、不動産投資を始めたばかりのときは赤字になりやすいという点があります。

リフォームがある程度終えると黒字になって節税効果は少なくなりますが、初期段階にある種の保険をかけて投資運用ができるのは公務員にとって不動産投資のメリットと言えるところです。

共済の住宅ローンとの併用ができる

まだマイホームを購入していない公務員にはかなりの朗報です。

特に、結婚をしていて「不動産投資をするとマイホームが買えなくなるからやめて!」と奥さんに言われてしまっている人には有効活用できるところになります。

公務員の場合、共済の住宅ローンを使うことで、銀行の融資上限額がググっと上がるんです。

銀行の融資上限額は一般的に年収の35%。

一般企業のサラリーマンが不動産投資をする場合、住宅ローンと不動産投資のローンを合わせて銀行の融資上限額を超えられない範囲での運用になります。

公務員の場合は住宅ローンを共済で、不動産投資のローンを銀行で、別々の融資を受けられるんです。

別々の融資を受けられるって、いったいどんな仕組みなんでしょうか?

銀行の場合は、融資を開始すれば、全金融機関に融資情報が共有されるため、どの金融機関に融資の相談をしても融資上限額以上は組めなくなります。

しかし、共済は民間の金融機関と全く関係がないんです。
ですので、共済で融資を組んでも民間の金融機関へは情報が回らない仕組みになっています。

さらに、銀行によっては低金利の条件にまとまった頭金が必要な場合があります。

まとまった頭金が必要なときに、現金がなくても共済で補えるのです。

公務員は本当に、不動産投資をする環境が整い過ぎていて怖いくらいですね。

収益性の高い地域情報を手に入れやすい

不動産投資で最も大切なのが“立地”。

どんなに良い建物でも、立地が悪ければ人の集客がしにくくなります。

公務員の場合、地域の情報を手に入れやすい職種の人もいるわけです。

物件選びのときに、人の流れが多い駅や施設(コンビニや病院、銀行、学校など)、騒音、治安、競合となるマンションがあるかどうか、などを加味できます。

物件をみて、入居する人の生活スタイルをイメージが付きやすいため、集客するときのアピールポイントも的が絞りやすいというのも公務員のメリットです。

様々な人脈を利用出来る

一般のサラリーマンだと、仕事のやり取りが基本的には同業者になります。

ですので、人脈を広げられるとしても同業者になるわけです。

サラリーマンと比べて公務員の場合は、とても多くの職種の人と関わります。

なので、広げようと思えば人脈をいくらでも広げられるんです。

もちろん、公務員なので利害関係は結べませんが、不動産投資で悩んだときにアドバイスをもらえる人脈は広くなります。

さらに、不動産投資は税金の知識も必須です。

行政とのつながりがある公務員であれば、税金に詳しい職員とも人脈を作りやすくなるメリットもあります。

公務員におすすめ!不動産投資の種類

不動産投資をする種類にはいくつかの選択肢があるので、「公務員が不動産投資をするならどの種類がいいの?」と迷ってしまいます。

不動産投資の種類は大きく分けて以下の6つです。

  1. 新築マンション
  2. 中古マンション
  3. 新築ワンルームマンション
  4. 中古ワンルームマンション
  5. 新築アパート
  6. 中古アパート

意外に選択肢が多いですね。

上記6つのなかから、公務員が不動産投資を副業(兼業)で行うときの重要ポイントを確認しておきましょう。

  • 5棟10室未満で運用できるか
  • 手間がかからないか
  • 利回りは良いか
  • 手の届く投資か(初期投資は適切か)
  • 空室リスクは低いか

結論から先に言うと、公務員におすすめな不動産投資の種類は、中古アパートです。

なぜ、公務員にはおすすめできない物件があるのか、そしてなぜ公務員には中古アパートが最もおすすめなのか、その理由を物件ごとに解説していきますね。

おすすめしない物件

まずは公務員におすすめしない物件からです。

公務員におすすめしない不動産投資の物件は以下の4つです。

  • 新築マンション
  • 中古マンション
  • 新築ワンルームマンション
  • 中古ワンルームマンション

ひとつずつみていきましょう。

<緑太文字>新築マンション<緑太文字>
メリット 空室リスクが減らせる
デメリット 建築費が手に届かない
      利回りが低い

鉄筋コンクリート造(RC造)などの新築マンションを1棟所有するケースなどですね。

メリットは外観が立派なので人気があり、木造と比較すると空室リスクが比較的少ない点です。

そしてデメリットは建築費がバカにならない点。

たとえば、公務員の副業に当たらないギリギリの9部屋を所有したとすると、場合によっては頭金に1億円必要になったり、もしも所有できたとしても利回りが1%程度で完済までに100年かかるケースもあります。

ではなぜ世の中には新築マンションを建てる人がいるのでしょうか?

じつは新築マンションを建てる人は10億円規模でお金を動かせる資産家や投資ファンドなんです。

マンションは部屋数が多くなればなるほど、部材費などの関係で1部屋当たりの建築費が低くなります。

公務員が不動産投資できるギリギリの9部屋くらいだと、採算が合わない計算になってしまうのです。

だから、公務員が仕事を続けながら新築マンションを経営するのは、規模を拡大できないという点からかなり難しくなります。

<緑太文字>中古マンション<緑太文字>
メリット メンテナンスをすれば空室リスクは減る
デメリット 予算内の物件がほとんどない
メンテナンス費が莫大
      投資の拡大がしにくい

「新築マンションがダメなら、中古マンションは買えるだろう・・・」と思う人もいたはずです。

ですがさきほども話をした通り、マンション1棟を建築するときはある一定以上の規模で建築しています。

つまり、中古と言えどもかなりの大金が必要になるのです。

さらに上物代に加えて、売りに出されている中古マンションの多くは築30年などの古い物件。

購入した直後にメンテナンス費がかかってくるわけです。

規模の大きいマンションなだけに1千万円や億単位でのメンテナンス費がドカッとかさみます。

というのも、売り手側からすると「そろそろメンテナンス費がかかるし、売り時かな」と思って売り出している人が多いからです。

莫大な費用をかけてメンテナンスをした後に売りに出すオーナーは、そういないでしょう。

なので、中古マンションの不動産投資は、「ババ抜きと一緒」とよく表現されます

<緑太文字>新築ワンルームマンション<緑太文字>
メリット 初心者の情報収集がしやすい
デメリット 割高
      マージンが余計にかかる
      複数所有すると手間と管理費が増える

公務員だけでなく、一般企業のサラリーマンも不動産投資と言えば新築ワンルームマンションをイメージした人も多いはずです。

実際、新築ワンルームマンションの不動産投資に関するセミナーや情報商材なども多く出回っていますからね。

比較的手軽な価格で購入できるのを、新築ワンルームマンションの売りにして情報発信されているのをよく見ます。
(情報発信の多くは、不動産管理会社がオーナーから土地や建物を借り上げて家賃保証をする“一括借り上げ”をセールスしています)

ですがじつは、新築ワンルームマンションは価格が割高になっている事実をご存知ですか?

マンションを新築で建てるとき、多くの業者が関わっているので、マージン、つまり手数料がそれぞれに支払われています。
<画像:新築分譲マンションは、中間マージンが発生している>

・マージンは購入価格の2割から3割を占めているのが一般的です
・購入価格の2割から3割。
・3000万円の新築ワンルームなら、900万円がマージン・・・。
・900万円あったら、なんだか別のことができそうですよね(汗。
・次の不動産投資の頭金としても十分すぎる額です。
・「新築ワンルームマンションをいくつか所有すればいいマージン代も気にならないのでは?」と思った人もいるかもしれません。
・ですが新築ワンルームマンションは公務員にとって複数所有するのがお勧めできない理由があるのです。
・おすすめできない理由は、管理の大変さです。
・複数の新築ワンルームマンションを所有すれば、所有した数分だけ管理会社が増えます。
・管理会社が増えれば、毎月の報告のチェックやトラブルに対する対応などもその分増えるわけです。
・たとえば9室所有したら、9つの管理会社からの報告とトラブル相談が一挙にくることになります。
・だから、手間をとりたくない公務員の不動産投資にとっておすすめできないのです。

ひとつの管理会社に毎月1万円支払うとすると、9室所有すれば毎月9万円の出費(^^;
50インチのテレビが毎月買える・・・。
決して安い出費ではないですね。

<緑太文字>中古ワンルームマンション<緑太文字>
メリット 割高感がない
     キャッシュフローを維持できる
デメリット 複数所有すると手間と管理費が増える

中古ワンルームマンションは正直、おすすめできる物件のなかにいれるか、おすすめできない物件の枠組みに入れるか悩む部分でした。

というのも、中古ワンルームマンションは、新築ワンルームマンションと比べて割高感がないからです。

中古ワンルームマンションは新築のように余計なマージンもかかってこないですし、立地条件が良い物件でも1000万円で所有できるケースもあります。

初期投資の費用が少ない分だけ、手元に入る金額、キャッシュフローは維持しやすくなるわけです。

「そうはいっても、前オーナーが何かしらの理由で中古にしたのだから、家賃の採算が合わないのではないか」

そう思った人もいるのではないでしょうか?

じつは新築からいったん値下がりした物件は、その後あまり値下がりしにくいんです。

さらに立地条件さえよければ、逆に家賃を上げられる場合もありますので、中古だからと言って不動産投資の選択肢から外すのはモッタイナイ。

というところで、ここまでは中古ワンルームマンションのメリットをお話ししましたが、デメリットもあります。

中古ワンルームマンションのデメリットは新築と同じように複数所有するのには適していない点です。
(なぜなら、所有した分だけ管理会社が増えて、対応の手間と管理手数料が増えるからでしたね。)

とはいえ、「初めから1棟を所有するのには抵抗感がある・・・」という人にとっては試してみても良い選択かなと思います。

おすすめできる物件

不動産投資をする公務員におすすめできる物件は以下の2つです。

  • 新築アパート
  • 中古アパート

さきほど、公務員の不動産投資におすすめできるのは「中古アパート」と言いつつ、新築アパートも増えている・・・。

増やした理由も含めて、ひとつずつみていきましょう。

<緑太文字>新築アパート<緑太文字>
メリット 1棟オーナーになれる
     管理の手間が少ない
     管理費も割安
     自分好みのデザイン設計ができる
デメリット 初期投資が割高
      利回りが低い

「公務員で不動産投資をするなら、やっぱり一棟オーナーになりたい」

もしも身体が動かなくなっても安定した不労所得が得られるので、将来の不安が一気になくなりますよね。

しかも一棟オーナーって、なんだか響きがカッコイイ・・・!

マンション一棟だと、副業に当たらない規模で公務員が不動産投資をするのが難しいという話をしました。

ですが、アパートであれば6棟から8棟くらいの規模感でできるので、公務員の不動産投資に向いているんです。

さらに、ワンルームのように複数の管理会社と契約を結ぶのではなく、1社と契約を結びます。

契約を結んだらあとはマルっと管理をお任せできるので、手間がかからないのも公務員にとってありがたいですよね。

1社としか契約を結ばないので、管理手数料も大きな出費にはなりません。

そしてなにより、自分好みのおしゃれカッコいいデザインに設計できるのも夢が広がります。

内装や外装にこだわって、近隣の競合物件とは一味違うデザイナーズ賃貸物件にもなるわけです。

ただし、そんな夢と希望が広がる新築アパートにも大きなデメリットがあります。

新築アパートの大きなデメリットは利回りが低い点です。

新築なので、建築に関わる費用、各会社へのマージンや施工費など、建築費が大きく上乗せされた金額になります。

働きながらの公務員が不動産投資をできる規模となると、新築アパートの場合は返済費用がかさみ、どうしても利回りが低くなってしまうのです。

年単位で考えても、手元に残るのは数万円程度になるケースも少なくありません。

さらに最近では、Wi-Fi環境やオートロック機能、浴室性能などのスペックも全体的に上がってきているので、設置せざる負えなくなる。

結果的に、さらに建築費は増えていってしまうのです。
(ハイスペックなアパートにしたからと言って、家賃相場を高くするようなコントロールができるわけではないのが、本当にたちが悪い。)

<緑太文字>中古アパート<緑太文字>
デメリット ローンの条件が高い
メリット 1棟オーナーになれる
     初期投資も割安
     利回りも高い
     管理の手間が少ない
     管理費も割安
     入居状況を把握して購入できる

公務員の不動産投資に最適なのが、中古アパートです。

中古アパート経営は本当に低リスクで、強いてデメリットを上げるなら、多くのケースで金利が高い設定になったり、返済期間が短期間になったりするくらいです。

金利や返済期間のデメリットはありますが、新築よりもはるかに初期投資が安く収まりますので、キャッシュフローがしっかりできます。

管理会社も1社とのみ契約すればいいので、窓口が一本になってワンルームよりも管理の手間が少なくなるわけです。

1社とのみの契約なので、当然管理費も割安になります。

さらに、中古アパートをおすすめする最大のメリットは、空室リスクが極めて少ない点。

なぜなら購入の段階で、すでに満室状態の中古アパートを選びにいけるからです。

新築の場合は、満室になるのに早くて2~3ヵ月かかります。

しかも新築なので、本当に満室になるかどうかは、いわばギャンブル要素のある話になるのです。

対して中古アパートであれば、すでに人気のある、満室状態の物件を、新築よりも安価で手に入れられます。

満室だと部屋の状況が確認できないのですが、そこは「満室なのだから部屋の状態はきっといいはずだ」という程度でもさほど問題ないと思っています。

だって公務員が不動産投資をする目的って、「新しい物件を建てる」ことではなくて、「副収入を得る」ことですよね。

失敗なく副収入を得るという目的が最も達成しやすいのが中古アパートになります。

もちろん、安定した副収入を得るために満室を継続していく必要がありますので、やることはあります。

定期的なメンテナンス、リフォームです。

アパートはおよそ20年おきにリフォームが必要になりますが、公務員が不動産投資をする6~8戸程度であれば、数百万円でリフォームができます。

新築の購入金額と比べると数千万円も安いので、安い出費ではないでしょうか。

定期的なリフォームは、満室維持にとっても必要なんです。
だって、故障した部屋に誰も住みたくはないですよね。
入居者は、意外にオーナーの真摯な対応をみてますよ。

まとめ

公務員が不動産投資をするときの注意点は、把握できましたか?

一般的に、公務員であっても以下の規模内であれば副業にはならないと伝えました。

  • 戸建て5棟未満
  • マンション10室未満
  • 年間賃料収入500万円未満

上記のような規模感のなかで、始める前には必ず就業規則の確認もしっかりしておきましょう。

また公務員が不動産投資で失敗しやすいポイントは以下の3つがありましたね。

  • 勤務先にバレる
  • 与信があるから失敗する
  • ビジネススキルを磨くのが難しい

さらに公務員が不動産投資をする場合、融資が受けやすいので好条件の物件を購入しやすいという話もしました。

ただし、いくら利益が出たからといって、すぐに退職を決意してしまうと、次の物件を購入するときに融資が受けにくくなってしまうので、家賃収入だけで自由に生活ができるレベルになるまでは、家族のためにもグッと我慢しましょう。

長々と話してしまいましたが、今回の記事が少しでもお役に立てたら幸いです。