全副業サラリーマンが泣いた!感動の不動産投資

  1. 日本の会社は副業禁止が71.2%
  2. 副業を許可する会社も増えている
    1. 副業を解禁している大手企業が増えている
  3. サラリーマンの不動産投資が副業にならない理由4つ
    1. 副業禁止でも不動産投資OKの会社は多い
    2. 副業禁止のルールは絶対なのか?
    3. 株式投資やFXなど他の投資を不動産投資の違い
    4. 就業規則で副業禁止でも副業が認められた判例
  4. 副業禁止の会社で不動産投資をするときの5つの注意点
    1. 会社に不動産投資がバレるのは住民税
    2. マイナンバーで副業は会社にバレる?
    3. 不動産投資を行っていることを周囲の人に話さない
  5. そもそも不動産投資は副業になるの?
  6. 副業や不動産投資が問題になる3つのケース
    1. 職務専念義務に違反
    2. 競業避止義務に違反
    3. 秘密保持義務に違反
  7. 不動産投資を副業でやるときに要注意な職種
    1. 公務員は○○に注意すればOK
    2. 銀行員は融資先に注意すればOK
  8. サラリーマンに不動産投資が人気な理由7つ
    1. 本業がないがしろにならない
    2. サラリーマンは不動産融資で有利
    3. ハイリスクの投資をしなくても済む
    4. 長期的な安定収入になる
    5. 生命保険の代わりになって家族も守れる
    6. 本業のスキルを活用できる
    7. 特別な知識もノウハウも不要
  9. サラリーマンが不動産投資で失敗しないためのポイント4つ
    1. 不動産投資は本業を支えるためのもの
    2. 確定申告は自分で行う
    3. 不動産投資の事業規模に注意する
    4. サラリーマンが不動産投資で会社設立すると節税できる
  10. 副業の不動産投資で家賃収入を得るための5ステップ
  11. まとめ

日本の会社は副業禁止が71.2%

リクルートキャリアの調査(https://www.recruitcareer.co.jp/news/pressrelease/2018/181012-01/)によると、就業規則で副業を禁止している会社もまだまだ多いのが現状です。

確かに、自社では獲得できないスキルを副業で習得して収益増やキャリアアップにもつながるというポジディブな面はあります。

しかし、多くの会社では本業に悪い影響を及ぼすのではないかと心配をしている状態です。

そして就業規則で副業を禁止している会社にも、以下のような理由があるんです。

<画像reason_for_prohibition_of_side_job:就業規則で副業を禁止する理由>
出典:https://www.recruitcareer.co.jp/news/pressrelease/2018/181012-01/

最も多かった理由は「長時間労働・過重労働になってしまう(44.8%)」。次いで「労働時間の管理・把握が困難(37.9%)」となっています。

新たな時代の流れに、一気に舵を切るのは怖いもの。

そして、労働基準法38条にもこう書かれています。
「労働時間は、事業場を異にする場合においても、労働時間に関する規定の適用については通算する」

「長時間労働・過重労働になってしまう」というのは、この労働基準法38条が影響しているのです。

日本政府は副業の推進をし始めています。
ですが社会がまだ、副業に対して積極的にはなり切れていないようにも思います。

そんな社会のなかでも、じつは、副業に対して積極的になっている会社も増え始めているんです。

副業を許可する会社も増えている

時代の流れは変わるもの。
そして時代の流れが変わるきっかけもまた、あるわけです。

そこで国や企業の考え方を時系列で、以下にまとめてみました。

見出しが上にあるパターン
いつ状況背景(考え方)
2008年以前(リーマンショック前)原則副業禁止本業に集中すべき
2009年以降(リーマンショック後)生活を守るための副業のみ容認大不況で賃金がカット。生活を守れない世帯が増えた
2016年以降(「働き方改革」以降)自己実現のための副業・パラレルキャリアを容認する企業が増える社内だけでは得られないスキル開発、第2の人生の準備として有効であるという政府の指針、”働き方改革実行計画”が打ち出される
2018年以降(「副業解禁」以降)副業を認める企業が更に増えると予想される厚生労働省が”モデル就業規則”を改定。各企業の就業規則の雛形になっているモデルが改定され、副業を容認する体制が整い始めている

上の表をみてわかる通り、現在では国の方針として副業の解禁が本格的に進められています。

特に、従業員数の少ない中小企業では、容認もしくは推進しているところが多くなっているんです。

<画像accepting_side_job:副業を解禁している中小企業は増えている>

正直、大手企業ではまだまだ副業解禁しているところは少ないです。

ですがそんななか、副業を解禁している大手企業が増えてきています。

副業を解禁している大手企業が増えている

TBSテレビ「がっちりマンデー(https://www.tbs.co.jp/gacchiri/archives/2019/0811.html)」でもサイボウズ株式会社が副業OKで、常勤者でも起業できると紹介されて話題になりましたね。

大手企業も副業解禁が少しずつ広がっていて、ロート製薬、日産、富士通、花王などが副業を容認しているのです。

ではなぜ、大手企業は副業を解禁しているのでしょうか?

大手企業が副業を解禁している理由は“優秀な人材を確保するため”なんです。

優秀な人材は、会社を通さないで個人依頼をされるケースが少なくありません。

だけど、副業既定の制限があると、個人で動きにくくなる。

結果、「副業が認められないなら、会社を辞めようかな」となってしまうのです。

サイボウズ株式会社の社長、青野慶久さんも以前優秀な社員が次々と辞めていってしまい、経営的にも苦しい思いをした経験があったようです。

結果、今でいうブラック企業並みの業務を遂行させざる負えなかったとのこと。
それが今では、解禁グループウェア(情報共有ソフトウェア)業界のトップシェア企業となっているわけです。

そして業界トップシェアとなって成功した陰には、副業解禁による優秀な人材の確保があったんです。

副業を解禁していない企業は、最悪のケース、副業に対する自由度が高いライバル企業に引き抜かれてしまう可能性もあります。

優秀な人材を確保するためには、副業を解禁せざる負えない時代になってきているのです。

副業(複業)解禁していない企業が時代遅れになるときが、もう目の前まで迫ってきているのではないでしょうか。

サラリーマンの不動産投資が副業にならない理由4つ

ここまで副業に対して世の中がポジティブに捉え始めてきているという話をしてきました。

ですがじつは、サラリーマンの不動産投資は副業にならない可能性があるのです。

サラリーマンの不動産投資が副業にならない理由は以下の4つです。

  1. 副業禁止でも不動産投資OKの会社は多い
  2. 法的な問題は? 実は副業禁止はナンセンス!
  3. 株やFXなど他の投資を不動産投資の違い
  4. 判例から見る副業禁止規定の範囲

上記4つについて、詳しく解説していきますね。

副業禁止でも不動産投資OKの会社は多い

じつは不動産投資は副業に当たらないケースも多いのです。

なぜなら、「家賃収入は不労所得のため勤怠への悪影響が少ない」、「相続等で親の経営していたアパートを引き継いで家賃収入が発生する」というやむを得ないケースもあるからです。

ですので、家賃収入は副業として禁止されないのが基本的な考えになります。

不動産投資はサラリーマンが副収入を得られる数少ない手段のひとつなんですね。

とはいえ、会社の就業規則のなかに投資は副業とみなし、禁止されている場合もあります。

サラリーマンが不動産投資を始める前には就業規則を確認するのをおすすめさせてください。

副業禁止のルールは絶対なのか?

日本国憲法第22条第1項に「職業選択の自由(http://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_annai.nsf/html/statics/shiryo/dl-constitution.htm)」があります。

「職業選択の自由」とは、自ら行う職業を選択・決定する自由、つまり勤務時間以外の時間を自由に使えるわけです。

したがって会社は、会社員を勤務時間外に拘束できません。

つまり、厳密には副業禁止はおかしいのです。

ですので、もしも就業規則違反で副業がバレても、会社側は会社員に対して不当な対応はできません。

株式投資やFXなど他の投資を不動産投資の違い

<不動産投資>
メリット
・不労所得が得られる
・老後の年金代わりになる
・生命保険の代わりになる
・現金ではなく不動産として相続すると節税対策になる
・少額で始められる

デメリット
・空室になると家賃収入がゼロになる
・年々家賃が下落するリスク
・ローンの金利上昇がある可能性

<株式投資>
メリット
・短期間で大きな収益になる
・配当金や株主優待がもらえる

デメリット
・初期投資が高額
・株価の変動リスク
・どの企業の株式を購入すればいいか判断難

<FX>
メリット
・少額で始められる
・24時間取引できる

デメリット
・相場の急変動がある
・保有しているだけで費用発生する
・投資金額以上の損失があり得る

<仮想通貨>
メリット
・安く・速く送金できる
・企業や銀行等の第三者の取引操作や検閲がない
・24時間取引できる

デメリット
・常にハッキングリスクあり
・ハッキング被害時の補償制度が発展途上
・証券か通貨か、ポジションが不明なものがある
・マネーロンダリングに巻き込まれるリスク

<国内債券>
メリット
・値動きが小さいためローリスク
・金利を定期的に受けられる

デメリット
・最低投資金額が高額
・株式市場の影響を受ける
・利回りは低い
・時期によっては買えない
・個人では銘柄の選択肢が狭い

不動産投資と他の投資の違いをズラズラと比較してみましたが、簡単に言うと不動産投資は、「空室リスクはあるけど、比較的ローリスクで長期的な不労所得が得られやすい」投資になります。

なので、表にもまとめましたが、老後の収益源にもなるのが魅力的ですね。

就業規則で副業禁止でも副業が認められた判例

じつは就業規則で副業禁止が記述されていても副業が発覚した時の懲戒解雇にまでは発展しなかった判例もあります。

判例をみてみると、以下の2点がポイントになっているように思います。

  • 会社の収益に悪影響を及ぼさないこと
  • 副業が本業の労働に悪影響を及ぼさないこと

実際過去に、副業を拒否したとして損害賠償請求の認められた判例もあります。

平成24年のマンナ運輸事件(京都地判)は「副業が本業へ影響しない範囲」として、兼業を妨げる対応をした会社側に30万円の賠償が命じられました。

<枠>
マンナ運輸事件は、トラック運転手が休日を利用して副業をしたいと4回の副業申請をしたが、拒否された事件。
会社側は過労防止の観点から拒否をしたが、本業への支障が判断できないレベルとして、副業を不当かつ執拗に妨げる対応であった。
<枠>

裁判を起こすまでにはいかないとは思いますが、会社側が一方的かつ不当に副業を禁止するのは法律的にもナンセンスだというのがわかりますね。

副業禁止の会社で不動産投資をするときの5つの注意点

副業禁止の会社で、会社員が不動産投資をするときって、「副業禁止の会社なのにバレるとまずい・・・」という不安で初めの一歩が出にくくなったりもしますよね。

しかも最近はマイナンバー制度もあるし、「会社にバレるのを防げないのでは・・・」とやきもきしている人も多いです。

そもそもなぜ、会社にバレるのでしょうか。

副業禁止の会社で不動産投資をしている会社員が、会社にバレないために注意してほしい点は以下の〇つです。

  1. 会社に不動産投資がバレるのは住民税
  2. マイナンバーで副業は会社にバレる?
  3. 不動産投資を行っていることを周囲の人に話さない

詳しく解説していきますね。

会社に不動産投資がバレるのは住民税

副業禁止の会社に勤めていて、副業がバレる原因って何なんでしょうか?

じつは、住民税の支払い方法を間違えると会社にバレる可能性が高いです。

住民税の徴収方法には以下の2つがあります。

  • 特別徴収
  • 普通徴収

特別徴収はサラリーマンであれば、給与から天引きされ、会社が勝手に納付される方法です。

普通徴収とは自分で納付する方法で、市区町村から交付された納付通知書を使用して住民税を納税します。

じつは確定申告のときに特別徴収のままだと、会社が納付する形になり、副業禁止の会社で副収入があると判明してしまうのです。

なので会社に不動産投資がバレないためには、住民税の納付を自分で行い、特別徴収から普通徴収に変更する必要があります。

ただし、ここまでの話は不動産投資が黒字の場合です。

大幅な赤字である場合、確定申告をすると還付金が受け取れますよね。

大幅な赤字で確定申告をすると、普通徴収であっても住民税が極端に下がって、会社に損益通算している状態が発覚してしまうのです。

不動産投資の場合、登記費用、不動産取得税、減価償却費と大きな費用がかかって初期投資時に赤字になりやすい特徴があります。

では、どうしたらいいのでしょうか?

対策としては、確定申告の還付申告を通常の3月15日ではなく、翌年にする方法があります。

還付申告が遅くなったからと言って税務署からなにか言われるというケースは稀なので、翌年に還付を受ければ問題ないのです。

ただし、1年間は還付申告する前の所得になるのでキャッシュアウトが大きいデメリットはあります。

デメリットと、会社にバレないようにするリスクを加味して還付申告の時期を検討してみてください。

マイナンバーで副業は会社にバレる?

確定申告で、特別徴収から普通徴収にすれば、副業禁止の会社でも不動産投資の副収入がバレないと解説しました。

では、マイナンバーになると確定申告はどう変わっていくのでしょうか。

じつはマイナンバーになると、市区町村で対応が異なってくる可能性があるのです。

行政は、繁忙期の確定申告は混乱を避けるために特別徴収を推奨しています。

つまり市区町村によって、きちんと普通徴収をしてくれるかどうかわからなくなってくるのです。

住民税の扱いは市区町村が決定権を持っていますので、プロの税理士に確認をしてもらった方がいいです。

とはいえ、副業をしている状態も個人情報のひとつと捉えられますから、行政が故意的に会社に副業を伝えるような対応はしないとは思います。

ですが、ここは市区町村のシステムやマンパワーの問題によって変わってきますから、しっかり確認はしておいてください。

不動産投資を行っていることを周囲の人に話さない

副業が会社にバレる原因で、意外に多い盲点的な部分なんです。

不動産投資をしていると、仲の良い同僚に話したり、「他部署だから大丈夫だろう」としゃべってしまうと、そこから噂が広がって会社にまで副業がバレるというケースも少なくありません。

不動産投資をし始めた頃は意識しているけど、家賃収入が安定してきて、心にも余裕が出てきたタイミングで、ポロっと周囲に話してしまう人もいるんです。

いくら仲の良い同僚であっても、不動産投資の副業をしている事実は内緒にしておいてくださいね。

そもそも不動産投資は副業になるの?

じつは、不動産投資が副業になるかどうかは、家賃収入が事業的規模なのかどうかで取り扱いが変わってきます。

不動産投資が副業になる基準は「5棟10室」です。

「5棟10室」とは、戸建てなら5棟、アパートやマンションなら10室という意味になります。

なので、「5棟10室」以内なら、不動産所得上は事業的規模にカウントされないのです。

事業的規模ではないから、株やFXと同様に副業ではなく資産運用のひとつと受け止められます。

つまり「5棟10室」以内なら、一般的には不動産投資によって会社に損害を与えにくい規模だと言えるのです。

有給休暇を超えて休んだり、会社の業務に支障が出たりしない規模、だと判断されます。

ちなみに不動産所得上は「5棟10室」以内であれば副業ではないけど、会社によって当然捉え方は異なるため、不動産投資を始める前に就業規則の確認はしてくださいね。

副業や不動産投資が問題になる3つのケース

不動産投資を容認してくれる会社や「5棟10室」以内で副業には当たらない場合でも、不動産投資が問題になるケースがあります。

それは以下の3つのケースです。

  1. 職務専念義務に違反
  2. 競業避止義務に違反
  3. 秘密保持義務に違反

逆に言うと、上記の3つを抑えておけば怖いものなしです。

職務専念義務に違反

肉体的・精神的な疲労などによって本業に支障が出ないようにしなければならない、という義務です。

就業時間内は業務に専念しなければならないというものになります。

では、業務時間外ならどんな時間の使い方をしてもいいのかというと、そうではないです。

たとえば、夜遅くまで不動産投資の作業をしたり、休日も1日中作業をして翌日の業務に影響を与えてしまったら、注意や処分を受ける可能性はあります。

ですので、不動産投資の管理は管理会社にマルっと任せるなどの仕組化ができれば、会社は何も言うことがないはずです。

競業避止義務に違反

会社の利益を害する可能性のある行為をしてはならない、という義務です。

副業が解禁されたとしても、同業他社や同業種での営業を認めてしまうと、会社の利益に影響してしまいます。

そのため無条件での副業ではなく、自社利益を守れる範囲での副業のみ認めるケースが増えてきているのです。

たとえ会社が副業を無条件で解禁していたとしても、競業避止義務に違反してしまうと、トラブルに発展してしまいますので注意してください。

秘密保持義務に違反

業務上知りえたノウハウや技術、情報を社外持ち出してはならない、という義務になります。

具体的には、設計情報や顧客リスト、取引先の情報などです。

大手の技術系企業が副業を認めるのに躊躇する理由のひとつが秘密保持にあります。

ノウハウや技術、営業秘密の漏洩は従業員が主なルートになっているので、副業を容認して秘密保持が守り切れないシステムや仕組みだと危険性が高くなりますからね。

不動産投資をするにあたって、会社の機密情報を外部に漏洩しないよう注意が必要です。

不動産投資を副業でやるときに要注意な職種

「不動産投資は副業ではないし、どんな職種でも気兼ねなくできるの?」というと、そうではありません。

不動産投資を副業として行うときは以下の職種は特別な注意が必要です。

  • 公務員
  • 銀行員

どんな注意が必要なのか、みていきましょう。

公務員は○○に注意すればOK

「公務員のわたしでも不動産投資をしたい。けど、副業が禁止されているし・・・」とあきらめてはいませんか?

じつは公務員でも問題なく不動産投資ができます。

なぜなら不動産投資は、副業ではなく投資だからです。

しかも、公務員が不動産投資をするとローンなど融資の面でメリットが大きくなります。

ただし、公務員の人は以下の点に注意が必要です。

  1. 「5棟10室」以内の規模で行う
    →これ以上の規模は副業になる
  2. 物件管理は、全て管理会社に委託
    →自己管理は大家業を兼業している状態になる
  3. 年額500万円以内の範囲で行う
    →これ以上の家賃収入は副業になる

一言でいうと、副業・兼業に当たらなければ、公務員でも不動産投資ができます。

公務員の不動産投資は融資が通りやすいので、物件を多く持つよりかは少ない物件数で収益性のよいものを購入するのがおすすめです。

銀行員は融資先に注意すればOK

銀行員の人の場合、「銀行員だから個人信用情報などから副業しているのがバレないか」と心配になる人も多いはずです。

・結論から言うと、銀行員でも不動産投資をしている人はいるし、やり方次第ではバレたときの予防線も張れる。

・自分の勤める銀行では借りてはいけない
・副業がバレると懲戒処分を受ける可能性も
・ポイントになるのが個人信用情報は勤める銀行にみられてしまうのかどうか
・じつは、個人信用情報は本人の同意なしに覗き見できないのが大原則
・アクセスが可能な銀行員であっても返済能力の調査や融資可否判断以外では使ってはいけないと法律で定められている
・とはいえ、副業がバレたときの対策も知っておきたいところ。

  • 融資を受けるのは勤務先ではなく他行で受ける
  • 不動産購入の名義を、家族名義にするか法人名義にする

以上のような対策があります。

ただし、連帯保証人になれば、個人信用情報にも掲載される可能性もありますので、まずは行内規定を確認してくださいね。

サラリーマンに不動産投資が人気な理由7つ

本業がないがしろにならない

・サラリーマンが副収入を得るときにネックとなるのが、時間的拘束。

平日は本業があるので、多くの時間を裂けない点がネックになりがちです。

FXや株式、仮想通貨などはリアルタイムで動きを確認する必要がありますから、サラリーマンにとっては結果が出にくい投資商品になります。

その反面不動産投資は、入退去、募集、リフォームなどの賃貸経営業務の全般を管理会社に管理委託できます。

つまり時間の拘束があるサラリーマンでも、初めの管理会社選びだけ頑張れば、投資運用をほぼ自動化できるのです。

サラリーマンは不動産融資で有利

サラリーマンは安定した所得があるためローン審査が有利に働きます。

サラリーマンは不動産投資の融資が通りやすいので、管理物件も増やしやすい。

つまり、レバレッジ効果を最大化して資産形成ができるのです。

なんて大きなメリット。

不動産投資を早く軌道にのせたいという人は、資金が貯まるまで待つよりローンをうまく活用したほうが資産形成の効率が良いです。

「お小遣い程度から始めたい」という人にもより人気な物件が手に入りやすいので、融資が通りやすいのはメリットになります。

ハイリスクの投資をしなくても済む

FXや株式、仮想通貨の場合は、一瞬で大きな価格変動があるため、下落すると大きな痛手を負ってしまいます。

不動産投資の場合は、価格変動がかなり小さいだけでなく、少額の自己資金でも収益を上げられる資産運用です。

またさきほどもお話ししましたが、サラリーマンの人であれば、管理会社にある程度任せる委託という形もとれます。

つまり、金銭的なリスクだけでなく、時間や肉体的な負担やリスクも少なくて済むのです。

長期的な安定収入になる

投資運用には短期投資・中期投資。長期投資があります。

不動産投資は長期投資に当たり、一度の収入はそう多くはありませんが、継続的に収益のあがる部類です。

継続的に収益があると、資産運用の土台を固められます。

つまり、金銭面だけでなく精神的な安定を図れるのです。

いまのうちに不動産投資をしておけば、子どもにも迷惑をかけずにゆとりある老後を迎えられるので、安心して生活できますよね。

生命保険の代わりになって家族も守れる

不動産投資は生命保険代わりにもなるのをご存知ですか?

不動産投資で物件を購入すると、ローンを組むわけですが、ローンを組むときは「団体信用生命保険」の加入が条件になるのが一般的です。
通称「団信」とも言われますが、ローンを組んでいる契約者が死亡したり、重篤な障害を患ったときにローンの残債を完済してくれる保険になります。

あなたがもしものときは、投資物件の家賃収入がマルっと家族の生活を楽にしてあげられるというメリットが不動産投資にはあるのです。

もしも築年数が古くなった投資物件だったり、家族が管理できない場合もあると思います。

そんなときは売却すれば、まとまった収益が手に入るので、どう転んでも家族の役に立つ。

まさに生命保険代わりになるのです。

本業のスキルを活用できる

不動産投資を副業で行えば、人によっては本業のスキルを活用できます。

というのも、不動産投資は物件選定から購入、運用に至るまで、幅広い知識と経験が必要になるからです。

たとえば、以下のような職種ではこんなスキル活用術があります。

<枠>本業が営業職<枠>

  • 物件の購入時に役立つ
  • お互いの落としどころをみつけて購入するという交渉術が生かされる
  • お互いがwin-winになれるような契約に進められやすい。

<枠>本業が法務<枠>

  • 管理会社、管理組合、居住者などで起こりうる法的リスクやトラブルが起きたときの対処手順に、比較的臨機応変に対応できる
  • 不動産投資は人の関わりがでてくるので、法務の仕事をしているのはストロングポイントになる

<枠>管理職<枠>

  • 管理職の人は、業務遂行能力や対人能力、課題発見力などを日々の業務で養われている
  • 不動産投資を運用でいま自分がすべきことはなにか判断できる
  • 管理会社や入居者の意向や気持ちを踏まえた運用ができる
  • 課題を早期発見して適切なタイミングで適切な対応ができる

最後の管理職は一見すると不動産投資とは縁がないようにもみえるかもしれませんが、管理職としてのスキルは不動産投資にも大きく活用できんです。

他にもマーケティング職をしていれば、どのエリアの物件が収益性が高いのか、リサーチや分析もできたりもします。

いまのあなたの仕事や職場での立ち位置が、きっと不動産投資にもなにかしら活用できるはずです。

特別な知識もノウハウも不要

サラリーマンが不動産投資以外の副業をする場合、どのような知識が必要なのでしょうか?

ザックリまとめると、以下のような知識が最低限必要になります。
<表で!投資の種類、必要な知識のタブ>
・株式投資:日本経済や世界経済の動向を常にチェック。銘柄研究をして将来成長する会社かどうかの見分け、利益確定や損切りするタイミング、チャートの分析、いつ買っていつ売ればいいかという判断など
・FX:トレード手法の知識やチャートパターンの種類、相場環境認識の仕方、各種インジケーターの使い方など
・仮想通貨:セキュリティ対策、取引所研究、最新情報の収集(英語圏から収集)、税制の知識など

上記3つに共通するのは、常に最新情報の入手が必要、日々の作業が必要になる、といった点です。

サラリーマンにとって、時間の費やされるような資産運用は大変・・・。

対して不動産投資は、1年間で3時間の作業で終わるとも言われています。

やる作業は簡単で、賃貸需要の高い場所を選定して建物を購入するだけ。

あとは管理会社に委託さえしてしまえば、運用状況の確認程度で済むわけです。

初めだけグッと集中して作業してしまえば、そのあとは不労所得が得られます。

時間的な制約がないので、不動産投資はサラリーマンがする副業のなかで、最も効率的だとも言えるかもしれませんね。

サラリーマンが不動産投資で失敗しないためのポイント4つ

サラリーマンが副業で不動産投資をするときにしっておいてほしいポイントが4つあります。

ここまでの話で出てきている内容もあるかもしれませんが、いまから話すポイントは大事な部分なので、もう一度伝えさせてください。

サラリーマンが不動産投資で失敗しないためのポイント4つ

  1. 本業と両立する
  2. 確定申告は自分で行う
  3. 不動産投資の事業規模に注意する
  4. サラリーマンが不動産投資で会社設立すると節税できる

詳しく解説していきます。

不動産投資は本業を支えるためのもの

サラリーマンが副業で不動産投資を行うときは、本業で稼ぎきれなかったお金を稼ぐためのものと思ってほしいです。

なぜなら、副業で不動産投資をはじめたせいで本業をなくしてしまってほしくはないからです。

本業がおろそかになってしまっては、会社に不利益が生じてしまう。

会社の不利益は、社会に提供できるはずの価値が少なくなってしまう可能性が出てきます。

もしも不動産投資で成功して大きく稼ぐのであれば、本業を辞めるという方法もあるでしょう。

ですが、不動産投資をする多くの人は本業に助けられている部分があるはずです。

不動産投資は“本業の補助”という点は忘れないでほしいです。

そしてそのうえで、賃貸管理会社に管理は任せて、やる作業は購入、入居者募集、リフォームやリノベーションなどの判断だけにするという形が理想的かなと思います。

確定申告は自分で行う

サラリーマンの場合、年末調整を行って確定申告は会社が行ってくれていますよね。

ですが、不動産投資で年間20万円以上稼げた場合は、稼げた分だけの確定申告は自分で行うのがおすすめです。

もちろん会社全体の公認があって不動産投資ができている人であれば、会社に任せてしまってもいいかもしれません。

ですが、多くの人はそうではない環境の人が多いはず。

確定申告するときは、「特別徴収」ではなく「普通徴収」にして納付をしてくださいね。

特別徴収にしてしまうと、住民税や所得税が会社の給与から引かれてしまいますので注意が必要です。

不動産投資の事業規模に注意する

5棟10室以上、つまり戸建てなら5棟以上、マンションなら10室以上で、副業の扱いになります。

会社の就業規則で副業既定がされている場合、規定違反になってしまうので、注意してください。

もちろん、5棟10室以上の規模になりそうなときに事前に会社に許可が取れていれば、問題ないでしょう。

サラリーマンが不動産投資で会社設立すると節税できる

サラリーマンが不動産投資をする場合、会社設立をして法人化する将来も考えておくと、失敗が少なくなります。

というのも、法人化すると減税の優遇を受けられるからです。

2016年度の税制改正から、法人税の基本税率がついに30%を切りました・・・!
(2018年度で23.2%)

・図 出典:財務省(一部改変)https://www.mof.go.jp/tax_policy/summary/corporation/082.pdf

法人税に対して個人所得税は、最大で45%にまで膨れ上がります(4,000万円を超えた場合)。

「そんなに不動産投資で稼ぐつもりはない」という人もいるかもしれませんが、月に小遣い程度でいいから不動産投資をしたい言う人でも、当たり物件を持てるとすぐに会社の給与を超えてしまいます。

そんな魅力もあるのが不動産投資なわけですが、法人化すると経費化できる範囲が広がり、節税の対策までできるのです。

とはいえ、個人の方が最終的なキャッシュフロー(手取り金額)が多くなる場合もあります。

ですので法人化するかどうかの判断は節税だけでは決められず、購入する物件や会社の就業規則などによっても変わってくるのです。

確かに、就業規則で会社設立が禁止されている場合は、親や配偶者を代表にすれば、バレるリスクが減る方法もある。

しかし、未婚であったり、家族の理解が必ずしも得られるとは限らないです。

サラリーマンが不動産投資で会社設立をする場合は、専門家の見解をもらうはずですので、「どのタイミングでどんな法人を作るのか」「法人化したあとの事業や本業のバランスはどうするのか」をしっかり検討する必要があります。

副業の不動産投資で家賃収入を得るための5ステップ

サラリーマンが副業で不動産投資をするメリットと注意点がわかったところで、最後にかちん収入を得るまでの5ステップを説明していきます。

副業の不動産投資で家賃収入を得るための5ステップは以下の通りです。

(1)資金計画、自己資金の準備
まずは不動産投資に充てられる資金はどのくらいなのか、資金計画を明確にしましょう。

ざっくり分けて、以下の2つのパターンが多いでしょう。

  • 全額自己資金なのか
  • 全額もしくは一部を借入金で賄うのか

あなたはどちらの資金計画になりそうですか?

資金計画によって利回りが変わってきます。

というのも、借入れ金利や返済方法によってキャッシュフロー、つまりお金の収支が変わってくるのです。

ここは、実際に得られる毎月の家賃収入と、毎月の支出(手数料や金利等)をしっかりと計算しておく必要があります。

計算をしたうえで、毎月のキャッシュフローがマイナスにならない資金計画が必要になるのです。

ちなみに基本的には自己資金が20%、ローンが80%、が目安と言われています。

たとえば2,000万円の物件であれば、400万円の自己資金、といった形です。

「自己資金ゼロからOK」と謳っている投資会社もいますが、金利が高くなって、のちの返済が大変になるのでおすすめできません。

(2)物件探し、不動産会社探し
不動産投資は物件探しで7割が決まる、と言われています。

そんな物件探しで重要なのが、どのくらいの情報を仕入れられるか。

つまり、物件探しの上手な方法を知っていれば、賢く不動産投資ができるのです。

そんな物件探しには、いくつか方法があります。

  • 不動産会社に訪問
  • ポータルサイト(健美家、楽待、不動産投資連合隊など)で探す
  • 不動産コンサルタントに依頼
  • 大家塾に入って物件を探す
  • 無料セミナーに参加

物件探しのポイントとしては、「家賃相場の下落がしにくい立地」を選ぶ点。

不動産は立地条件によって大きく成果が分かれる商品なので、立地条件をしっかりと精査したいところです。

(3)物件の購入
資産計画にあった物件がみつかったら、まずは買い付け(購入の申し込み)をします。

買い付けをした後に、銀行で融資の相談という流れです。

銀行での融資は仲介会社や大家さんなどの知り合いから紹介してもらうとスムーズ。

個人で融資を突破するのは至難の業なんです。

また1行に断られたら次の銀行、というメンタルで複数の銀行に打診していきましょう。

融資の審査を受けたら、売買契約を締結です。

売買契約時に融資の内諾がでていても、「融資特約」を付けるのが重要になります。

融資特約とは
ローン特約とも言い、不動産の売買契約が成立しても融資が不成立になったときに、契約を白紙にできる特約。

(4)管理会社探し
不動産投資を副業でサラリーマンがする場合に欠かせないのが管理会社。

なぜなら入退去、募集、リフォームなどの賃貸経営業務を任せられるパートナーになるからです。

管理会社は1社だけでなく、複数社に話を聞いてあなたの目的にあったところを選びましょう。

管理会社選びのポイントは、地域の特性を理解した入居者獲得プランを提案してくれる管理会社かどうか。

そして空室リスクをどう回避していくのかの提案もわかりやすく合理性のある形で説明してくれるところになります。

またレスポンスの早さも重要です。
空室や不測の事態などが発生した時にレスポンスの遅い管理会社では不安になりますよね。

メールや電話などの小さな対応も、管理会社選びの大切な評価ポイントになるのです。

(5)家賃収入の管理
不動産投資を副業でサラリーマンがする場合、管理会社を利用するはずですので、基本的にはノータッチ。

なぜなら、家賃の管理も管理会社がやってくれるからです。

オーナーの仕事は毎月の入金がしっかりされているか確認するだけ。

管理会社に委託をしておけば、滞納や未払いがあったときにも対応してくれるので変な部分で気力を使わなくて済みます。

まとめ

就業規則で副業を禁止している会社は、長時間労働になる不安があるので容認できないところが多いのが現状です。

ですが日本政府のモデル就業規則の改定など、副業の分野はいま大きく動き始めていて、今後さらに本格的な解禁が予測されます。

とはいえ、会社のなかでの立ち位置を守りながら不動産投資をしていきたいという人も多いはず。

そこで会社にバレずにこっそり不動産投資をする場合の注意点は以下の3つを解説しましたね。

  1. 住民税は普通徴収にする
  2. 不動産投資を行っているのを周囲に話さない
  3. 「5棟10室」の規模なら副業に当たらない

不動産投資をサラリーマンが副業(兼業)でするのは融資を受けやすく、本業に支障がでにくいメリットがあります。

さらに、長期的な安定収入が得られるので、老後の収益源になったり、家族に資産を残す意味でも価値がある投資です。

ただし、人気のない物件を選んでしまったり、管理力の低い管理会社を選んでしまうと、失敗する可能性も・・・!

そこで不動産投資をサラリーマンが副業で初める一歩として、無料説明会やセミナーに参加してみるのも方法のひとつです。

まずは無料説明会やセミナーに参加してみて信頼できる会社を探してみてください。

不動産投資をサラリーマンが副業でやるときは物件探しや管理会社選びが大変かもしれません。

ですが逆に言うと、物件と管理会社が決まってしまえば、やることは毎月の家賃収入が振り込まれているかチェックするだけです。

初めだけグッとこらえて頑張ってしまえば、数十年もの間、安定収入が得られる魅力が不動産投資にはあります。

あなたとご家族が、少しでも豊かな生活をして笑顔になれる時間が増えるよう応援しています!